תמ״א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. היא מאפשרת ליזם להוסיף זכויות בנייה לבניין בתמורה לחיזוקו ולשדרוגו, והיא חלה על מבנים שהיתר הבנייה שלהם ניתן לפני 1980.
שני המסלולים
| חיזוק (38/1) | הריסה ובנייה (38/2) | |
|---|---|---|
| המבנה | נשאר, מחוזק ומשודרג | נהרס ונבנה מחדש |
| הדיירים | נשארים בדרך כלל בבית | מפונים לתקופת הבנייה |
| התוצאה | דירה מורחבת בבניין קיים | דירה חדשה בבניין חדש |
| משך | קצר יותר | ארוך יותר |
מה דייר מקבל
- חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה
- ממ״ד בדירה
- הרחבת הדירה — בדרך כלל בכמה עשרות מטרים
- מעלית בבניינים שאין בהם
- שדרוג חזות הבניין, לובי ומערכות
- עלייה בשווי הנכס
הדייר אינו משלם ליזם. התמורה של היזם היא זכויות הבנייה הנוספות שהוא מקבל ומוכר.
רוב ההסכמות
הדרישה שונה בין המסלולים, והיא הנקודה שבה רוב הפרויקטים נעצרים. מי שמסרב אינו בהכרח חוסם לנצח — יש מנגנון לדון בסירוב שאינו סביר — אבל זה מאריך את התהליך משמעותית.
איפה זה נתקע
- חילוקי דעות בין הדיירים — הסיבה השכיחה ביותר
- כדאיות כלכלית — באזורים שבהם מחירי הדיור נמוכים, יזמים לא נכנסים
- מדיניות עירונית — לרשויות יש שיקול דעת רחב, וחלקן מגבילות את התוכנית
- מורכבות הנדסית — מבנים מסוימים יקרים מדי לחיזוק
מה לבדוק לפני שחותמים
- מה בדיוק מקבלים — בכתב, עם מ״ר ומפרט
- מה לוח הזמנים ומה קורה בחריגה ממנו
- אילו ערבויות היזם מעמיד
- מי משלם על היועצים מטעם הדיירים
- מה קורה אם הפרויקט לא יוצא לפועל
חתימה על הסכם תמ״א היא התחייבות ארוכת טווח על הנכס המשמעותי ביותר שיש לרוב המשפחות. ליווי מקצועי עצמאי, שאינו מטעם היזם, הוא לא מותרות.
איפה אנחנו נכנסים
אנחנו בודקים את הזכויות הקיימות על המגרש ואת מה שהתוכנית מאפשרת בפועל — כדי שתדעו מה בר-השגה לפני שמנהלים משא ומתן, ולא אחרי.